「住宅ローンを滞納してしまったけれど、自宅を売却することはできるのだろうか」
「競売になる前に売却したい」
このような相談を受けることは少なくありません。
結論から言うと、住宅ローンを滞納していても自宅を売却することは可能です。
むしろ、住宅ローンの返済が厳しくなった場合は、競売になる前に売却を検討した方が良いケースも多くあります。
私は元保証会社担当者として、延滞案件や競売案件を数多く担当してきました。
この記事では、住宅ローン滞納中の売却について分かりやすく解説します。
結論｜住宅ローン滞納中でも売却は可能
住宅ローンを滞納していても、自宅を売却することは可能です。
ただし、
- 売却代金で住宅ローンを完済できる場合
- 売却代金で完済できない場合
で手続きが大きく異なります。
まずは自宅がいくらで売れるのかを把握することが重要です。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合
例えば、
- 住宅ローン残高：2,000万円
- 売却価格：2,300万円
の場合です。
売却代金で住宅ローンを完済できるため、通常の不動産売却とほぼ同じ手続きで進められます。
金融機関の抵当権も抹消できます。
このケースでは滞納があっても比較的スムーズに売却できることが多いです。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合
例えば、
- 住宅ローン残高：3,000万円
- 売却価格：2,000万円
の場合です。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
通常、抵当権を外すためには住宅ローンを全額返済する必要があります。
そこで利用されるのが「任意売却」です。
任意売却とは
任意売却とは、金融機関や保証会社の同意を得て、住宅ローンが残っていても売却を行う方法です。
通常であれば完済しなければ抵当権は外れません。
しかし任意売却では、
- 銀行
- 保証会社
- サービサー
などの同意を得ることで売却を進めることができます。
住宅ローン滞納者の売却方法として最も利用される手法です。
競売になる前の売却がおすすめな理由
競売になると、
- 売却価格が低くなりやすい
- 引越し時期を自分で決めにくい
- 精神的負担が大きい
というデメリットがあります。
一方で任意売却であれば、
- 市場価格に近い価格で売れる可能性がある
- 引越し時期を調整しやすい
- 残債の返済条件を相談できる
というメリットがあります。
代位弁済後でも売却できる？
できます。
代位弁済後は債権者が銀行から保証会社へ変わります。
しかし、
- 保証会社
- サービサー
の同意が得られれば任意売却は可能です。
実際に私が担当していた案件でも、代位弁済後に任意売却を行ったケースは多数ありました。
競売開始決定通知が届いても売却できる？
可能なケースがあります。
ただし時間との勝負になります。
競売開始決定通知が届いた後でも任意売却が成立することはありますが、入札日が近づくほど難しくなります。
そのため早めの相談が重要です。
元保証会社担当者として伝えたいこと
私が担当した案件の中で、
「もっと早く相談してくれていれば」
と思うケースは少なくありませんでした。
多くの方は、
- 何とかなるだろう
- 家族に言えない
- まだ大丈夫だろう
と思いながら時間が経過します。
しかし住宅ローン問題は、時間が経つほど選択肢が減っていきます。
逆に早めに動けば、
- 任意売却
- 条件変更
- 借り換え
- 親族間売買
- リースバック
などの選択肢を検討できる可能性があります。
よくある質問
滞納すると売却できなくなりますか？
いいえ。
滞納していても売却できます。
ただし状況によっては任意売却が必要になります。
競売開始決定通知が届いた後でも売却できますか？
可能な場合があります。
ただし時間的余裕は少なくなります。
売却後に住宅ローンが残ったらどうなりますか？
残債務は返済する必要があります。
ただし一括返済ではなく、分割返済について相談できるケースもあります。
まとめ
住宅ローンを滞納していても自宅を売却することは可能です。
特に住宅ローン残高よりも売却価格が低い場合は、任意売却という方法があります。
競売になる前であれば選択肢は多く残されています。
住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、できるだけ早く状況を整理し、専門家へ相談することをおすすめします。
