住宅ローンの返済が難しくなり、自宅を手放さなければならない状況になると、
「任意売却と競売は何が違うのか」
「どちらが得なのか」
という疑問を持つ方が多くいます。
結論から言うと、多くの場合は任意売却の方が有利です。
私は元保証会社担当者として、任意売却案件や競売案件を数多く担当してきました。
この記事では、任意売却と競売の違い、そしてどちらが有利なのかを分かりやすく解説します。
結論｜多くの場合は任意売却の方が有利
住宅ローンを返済できなくなった場合、
競売より任意売却の方が有利なケースがほとんどです。
なぜなら、
- 高く売れる可能性が高い
- 残債が少なくなりやすい
- 引越し時期を調整しやすい
- 周囲に知られにくい
というメリットがあるからです。
ただし、すべてのケースで任意売却ができるわけではありません。
任意売却とは
任意売却とは、銀行や保証会社の同意を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンが残っていても、
- 銀行
- 保証会社
- サービサー
の同意が得られれば売却できます。
一般的な中古住宅の売却と同じように市場で買主を探します。
競売とは
競売とは、債権者が裁判所へ申し立てを行い、不動産を強制的に売却する手続きです。
住宅ローンの滞納が続くと、
- 期限の利益喪失
- 代位弁済
- 競売申立て
という流れで進むことがあります。
売却方法や時期を自分で決めることはできません。
任意売却と競売の比較
売却価格
任意売却
市場価格に近い価格で売れる可能性があります。
例えば市場価格が2,000万円の物件であれば、
1,800万円～2,000万円程度で売却できるケースもあります。
競売
一般的に市場価格より低くなる傾向があります。
同じ物件でも、
1,300万円～1,700万円程度になるケースがあります。
残債務
任意売却
高く売れる可能性が高いため、住宅ローン残高をより多く減らせます。
競売
売却価格が低くなりやすいため、残債務が多く残る傾向があります。
引越し時期
任意売却
買主との調整が可能です。
引越し準備期間を確保しやすくなります。
競売
落札後は退去が必要です。
スケジュールの自由度は低くなります。
近所に知られる可能性
任意売却
通常の不動産売却と大きく変わりません。
競売
物件情報が公開されます。
近所の人が知る可能性があります。
精神的負担
任意売却
自分で売却活動を進めるため納得感があります。
競売
裁判所の手続きが進み、精神的負担が大きくなる方も少なくありません。
元保証会社担当者が見てきた現実
私が担当していた案件では、
競売になってから
「もっと早く相談しておけば良かった」
と話される方が少なくありませんでした。
競売開始決定通知が届いてから相談されるケースもありますが、
その時点では既に選択肢が少なくなっていることがあります。
一方で、
代位弁済前
競売申立前
の段階で相談された方は、
任意売却によって比較的良い条件で解決できたケースも多くありました。
任意売却にもデメリットはある
任意売却が万能というわけではありません。
例えば、
- 債権者の同意が必要
- 売却活動が必要
- 必ず買主が見つかるとは限らない
という点があります。
また、競売開始後は時間との勝負になります。
どんな人が任意売却を検討すべきか
以下に当てはまる方は、早めに任意売却を検討した方がよいかもしれません。
- 住宅ローンを数か月滞納している
- 今後も返済改善の見込みがない
- 自宅を売却して整理したい
- 残債を少しでも減らしたい
- 競売は避けたい
よくある質問
競売開始決定通知が届いても任意売却できますか？
可能な場合があります。
ただし早急な対応が必要です。
任意売却すると住宅ローンはなくなりますか？
売却代金で完済できない場合は残債務が残ります。
競売の方が高く売れることはありますか？
例外的なケースはありますが、多くの場合は任意売却の方が高値で売却できる可能性があります。
まとめ
任意売却と競売を比較すると、多くの場合は任意売却の方が有利です。
その理由は、
- 高く売れる可能性がある
- 残債が少なくなりやすい
- 引越し時期を調整できる
- 周囲に知られにくい
からです。
住宅ローンの返済が厳しい場合は、競売開始決定通知が届く前に相談することで、より多くの選択肢を残せる可能性があります。
