競売で自宅が落札された後、
「執行官が来るらしい」
「強制執行になると言われた」
という話を聞いて不安になっている方もいるのではないでしょうか。
実際、
住宅ローンの滞納から競売へ進んだ場合、
最終的に強制執行という手続きが行われることがあります。
私は元保証会社担当者として住宅ローン延滞管理や競売案件に携わってきました。
今回は、
競売後の強制執行とは何か、
執行官は何をするのかを解説します。
強制執行とは
強制執行とは、
裁判所が関与して不動産の明渡しを実現する手続きです。
競売で落札者が決まり、
所有権が移転しても、
元の所有者や占有者が退去しない場合があります。
そのような場合に利用されるのが強制執行です。
強制執行になるまでの流れ
一般的には次のような流れになります。
競売
↓
落札
↓
代金納付
↓
所有権移転
↓
退去交渉
↓
引渡命令
↓
執行官による明渡催告
↓
強制執行
執行官とは
執行官は裁判所に所属する公務員です。
不動産会社の人でも、
弁護士でも、
債権者でもありません。
裁判所の命令に基づいて手続きを進めます。
執行官が最初に来る目的
多くの方が勘違いしていますが、
執行官は最初から荷物を運び出しに来るわけではありません。
通常はまず
明渡催告
を行います。
明渡催告とは
簡単に言えば、
「いつまでに退去してください」
という最終通知です。
執行官が現地へ来て、
占有者へ説明を行います。
執行官は何を確認するのか
執行官は主に次の点を確認します。
① 誰が住んでいるのか
所有者本人なのか
家族なのか
第三者なのか
を確認します。
② 室内の状況
荷物の量
搬出の必要性
特殊事情の有無
などを確認します。
③ 明渡し可能か
自主的な退去が可能か確認します。
明渡催告後も住み続けたら？
それでも退去しない場合、
強制執行日が設定されます。
強制執行当日はどうなる？
執行官のほか、
搬出業者や鍵業者などが現地へ来ます。
そして、
室内の荷物を搬出します。
荷物は捨てられるのか
すぐに処分されるわけではありません。
保管されることが一般的です。
ただし、
保管費用や搬出費用が発生します。
費用は誰が負担するのか
最終的には、
明渡しを行わなかった側へ請求される可能性があります。
そのため、
強制執行になるほど負担は大きくなります。
元保証会社担当者として見てきたこと
私が担当していた案件では、
強制執行まで進むケースはそれほど多くありませんでした。
多くの方は、
執行官による明渡催告の段階で退去しています。
なぜなら、
その時点で強制執行のスケジュールが明確になるからです。
一方で、
「まだ何とかなる」
と考えて何もしない方もいました。
しかし、
競売が完了し所有権が移転した後は、
住宅を取り戻すことは非常に困難です。
そのため、
できるだけ早く次の住まいを探し、
生活再建へ向けて動くことが重要です。
競売前なら避けられる可能性もある
ここまで読んで不安になった方もいるかもしれません。
しかし、
競売開始決定通知が届いた段階や、
競売手続きの途中であれば、
任意売却が間に合うケースもあります。
任意売却であれば、
引越し時期の調整や住み替え準備を行いやすくなります。
よくある質問
執行官は突然来るのですか？
通常は裁判所から書類が届きます。
いきなり荷物を運び出すわけではありません。
執行官は警察ですか？
違います。
裁判所に所属する公務員です。
執行官が来たらすぐ退去ですか？
通常はまず明渡催告が行われます。
その後に強制執行日が決まります。
まとめ
競売後の強制執行とは、
裁判所が関与して不動産の明渡しを実現する手続きです。
執行官は最初から荷物を搬出するために来るのではなく、
まず明渡催告を行います。
その後も退去しない場合には、
強制執行が行われる可能性があります。
競売が進んでしまった場合でも、
状況を正しく理解し、
早めに次の生活へ向けて準備を進めることが大切です。
